안녕하세요, 그래입니다.
아파트 등 공동주택 권리분석을 하다 보면 대부업체 채권자가 있는 경우 근저당을 설정하고 뒤이어 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 전세권은 권리분석에서 주의가 필요하기 때문에 초보자 분들은 대부업체 채권자의 이런 행위가 의아할 수 있습니다.
그렇다면 왜 이런 행위를 하는지, 또 입찰자에게는 전세권 설정이 어떤 영향을 끼치는지 살펴보도록 하겠습니다.
✔️ 전세권이란?
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 맞게 사용·수익할 수 있는 권리입니다(민법 제303조). 사용이 끝나면 부동산을 반환하고 전세금을 돌려받으며, 반환받지 못할 경우 해당 부동산에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
전세권은 크게 두 가지 성격을 동시에 가집니다.
- 용익물권적 성격 — 부동산을 직접 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리
- 담보물권적 성격 — 전세금을 돌려받지 못할 경우 경매를 신청하고 우선변제를 받을 수 있는 권리
이 두 성격 중 사용·수익(용익물권적 성격)이 전세권의 본질입니다. 이 점이 뒤에서 다룰 대법원 판례의 핵심 근거가 됩니다.
[참고] 전세권 vs 전세권 없는 임대차 일반 전·월세 임차인도 주택임대차보호법상 보호를 받지만, 전세권을 등기하면 법률상 물권으로서 더 강력한 보호를 받습니다. 다만 등기부에 공시되기 때문에 후순위 채권자나 경매 입찰자에게도 그 존재가 드러납니다.
✔️ 대부업체가 전세권을 설정하는 이유
대부업체 채권자가 전세권을 설정하는 가장 큰 이유는 바로 새로운 소액임차인이 계약하는 것을 막기 위한 조치입니다.
대부업체 채권자가 먼저 근저당을 설정하였음에도 불구하고 배당순위에 따라 소액임차인이 최우선변제를 받아간다면 대부업체가 배당 받는 금액이 줄어들기 때문에 전세권을 설정하여 배당금을 지키려는 것이죠.
물건 전체에 전세권이 설정된 경우에는 소액임차인이 별도로 계약을 체결하기 어렵고, 하려면 전세권자의 동의가 사실상 필요하기 때문입니다.
▼ 소액임차인 최우선변제에 대해 자세히 알고 싶다면 아래 글을 참고하세요.
✔️ 입찰자는 어떻게 분석해야 할까?
말소기준권리인 근저당권 이후의 전세권은 매각으로 소멸하기 때문에 입찰자는 신경 쓰지 않아도 됩니다.
또한 대부업체의 생각과는 다르게 전세권설정이 유효하지 않다는 대법원 판례가 있습니다. 아래 대법원 판례를 참고해주시기 바랍니다.
✔️ 대법원 판례 | 전세권 설정의 무효
1. 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다267238, 267245 판결
【판시사항】
전세권자의 사용·수익을 배제하고 채권담보만을 목적으로 설정한 전세권의 효력(무효)
【이 유】
상고이유를 판단한다.
- 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다64165 판결 참조).
전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항).
당사자가 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정하였고, 그 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않은 경우라 하더라도 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아니라면 그 전세권의 효력을 부인할 수는 없다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 참조).
그러나 전세권자가 전세권의 핵심적 내용에 속하는 사용·수익의 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위하여 전세권을 설정하는 것은 법률이 정하지 않은 새로운 유형의 전세권을 창설하는 것이므로 물권법정주의에 반하여 허용되지 않고, 이러한 전세권설정등기는 무효라고 보아야 한다.
2. 판례의 핵심 요점
위의 판례의 요점은 대부업체의 전세권 설정과 같이 실제 사용 또는 수익활동을 하지 않고, 단순한 채권담보만을 위한 전세권 설정은 유효하지 않다는 것으로 볼 수 있습니다.
이런 부분들 유념하셔서 권리분석에 임하시면 배당순위에 대한 분석을 하실 때도 도움이 되실 것 같습니다.
✔️ 마치며
오늘은 대부업체 채권자가 근저당권과 함께 전세권을 설정하는 이유와 이에 대한 권리분석 방법을 알아봤습니다.
특히 기억하셔야 할 것:
- 대부업체는 소액임차인 유입 방지를 위해 전세권 설정
- 말소기준권리 이후의 전세권은 매각으로 소멸
- 채권담보만을 목적으로 한 전세권 설정은 대법원 판례상 무효
저도 궁금했던 부분이어서 오늘의 포스팅을 하게 되었는데요. 경매 물건을 검색하시다가 저와 같이 대부업체의 전세권 설정등기에 대해 생겼던 궁금증이 해소되셨기를 바라겠습니다.
천천히, 그러나 꾸준히 기록하겠습니다.
— 그래