— 아파트 경매 수리비 얼마나 들까?
안녕하세요, 그래입니다.
입찰가를 정할 때 어느 정도 물건의 수리비를 고려합니다. 하지만 물건의 내부 상태를 정확하게 알 수 있는 건은 거의 없기 때문에 수리비는 예상보다 더 들 수도, 혹은 세이브될 수도 있습니다.
이런 상황에서 입찰자가 할 수 있는 최선은 어떤 항목에 어느 정도의 수리비가 소요되는지 꼼꼼하게 확인해 예측하는 것뿐입니다. 또한 낙찰 후에는 매도 혹은 임대 조건에 실질적 영향을 주는 것들을 선별하여 수리 범위를 전략적으로 결정하는 것이 필요합니다.
오늘은 제가 낙찰 받은 물건을 예시로 낙찰 후 집수리에 실제로 투입한 비용과 수리 범위등 아파트 경매 수리비에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다.
✔️ 물건 기본 정보
물건의 기본 정보는 아래와 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주 |
| 전용면적 | 76.006㎡ / 23평 |
| 낙찰가 | 약 2.1억 |
| 매도 목표가 | 약 2.4억 |
✔️ 명도 후 집 상태 — 아파트 경매 수리비의 시작
저는 2025년 10월 이 물건을 낙찰 받았습니다. 11월 잔금을 치르고 명도는 2월 중순 완료하였습니다.
명도는 됐지만, 집이 깔끔하게 비워진 건 아니었습니다. 가구 폐기물이 남아 있었고, 안 입는 옷가지와 운동기구 등이 구석구석 남아있었습니다. 음식 쓰레기도 그대로 두고 갔더라구요. 명도 합의가 됐다고 해서 집이 말끔히 비워지는 건 아니라는 걸 이번에 다시 한번 확인했습니다.
폐기물 처리와 청소에 시간이 꽤 들었습니다. 직접 치우고, 폐기물 스티커 붙이고, 그 다음에야 본격적인 수리가 시작됐습니다.
✔️ 어디까지 고칠 것인가 — 수리 범위 결정
집은 분양 후 한번도 수리되지 않은 상태로 보였습니다. 때문에 집 상태를 직접 보고 나서 든 생각은, 손댈 곳이 생각보다 많다는 것이었습니다.
싱크대는 상판과 문짝 등 망가진 부분이 많았고, 베란다 쪽 바닥 타일 깨짐과 벽 페인트도 벗겨진 곳이 있었습니다. 화장실 변기 하나는 물이 안내려가고 타일과 줄눈도 오래돼서 교체하면 훨씬 나을 것 같았습니다. 눈에 보이는 곳만 짚어도 추가로 해야 할 게 몇 가지는 나왔습니다.
주변 부동산 몇 곳과 이야기를 나눴습니다. 이 금액대 물건에서는 수리비가 올라가는 만큼 매매가나 임대 조건이 따라오지 않는다고 결론을 내렸습니다. 수리를 잘 해놓는다고 해서 그게 그대로 가격에 반영되는 구조가 아니라는 것, 현장에 있는 사람들의 공통된 의견이었습니다.
결국 “깨끗하게, 그러나 필요한 만큼만” 으로 방향을 잡았습니다. 도배·장판·싱크대처럼 첫인상과 사용에 직접 영향을 주는 항목은 손보되, 그 외에는 제가 셀프로 교체 및 수리할 수 있는 부분만 진행하기로 했습니다.
💡 그래의 시선 — 수리는 회수 가능한 범위 안에서
수리를 많이 할수록 집이 좋아지는 건 사실입니다. 하지만 경매 투자에서 수리는 비용입니다.
수리 범위를 결정할 때 저는 “이 수리가 매도 혹은 임대 조건에 실질적으로 영향을 주는가.” 를 우선 고려합니다. 그렇지 않으면 깔끔하고, 사용에 무리 없는 수준으로 유지하는 것을 목표로 합니다.
✔️ 아파트 경매 수리비 항목별 내역
| 구분 | 세부 항목 | 금액 | 진행 방식 |
|---|---|---|---|
| 벽지 | 합지 화이트 전체 도배 | 1,650,000원 | 업체 |
| 바닥 | 장판 교체 | 990,000원 | 업체 |
| 싱크대 | 상판·싱크볼·하부장 문짝 교체 | 1,483,200원 | 업체 |
| 싱크대 손잡이 | 손잡이 추가·교체 | 68,665원 | 셀프 |
| 입주청소 | — | 556,000원 | 업체 |
| 조명 | 거실등, 방·주방등, 욕실등, 식탁등 | 223,000원 | 셀프 |
| 스위치/콘센트 커버 | — | 86,780원 | 셀프 |
| 환풍기 | — | 80,000원 | 셀프 |
| 타일 수리 | 줄눈제거기, 타일본드 | 40,600원 | 셀프 |
| 현관문 | 힌지 세트 | 5,500원 | 셀프 |
| 변기 부속 | — | 19,980원 | 셀프 |
| 실리콘 | — | 30,000원 | 셀프 |
| 청소용품 | — | 50,000원 | 셀프 |
| 폐기물 처리 | — | 34,000원 | 셀프 |
| 스피커 커버 | — | 4,940원 | 셀프 |
| 합계 | 5,322,665원 |
✔️ 항목별 세부 내용
🔹 벽지+바닥 — 2,640,000원 (업체)
벽지 상태가 좋지 않았고, 바닥도 아주 오래된 종이 장판인 부분이 있어서 도배장판은 숨고에서 업체를 섭외하여 진행하였습니다. 방문 견적이 가능한 업체 세 곳 정도에 요청했고 방문 후 합리적인 금액선과 리뷰, 작업자 성향 등을 고려하여 선택하였습니다.
🔹 싱크대 — 1,551,865원 (업체 + 셀프)
싱크대는 상태가 좋지 않아서 그대로 사용하기는 어려운 상황이었습니다. 매수자가 수리해서 쓰는 것으로 해야할 지 수리를 해서 매도할 지 고민이 많았습니다. 고민 끝에 집에서 큰 인상을 차지하는 곳이라 최소한의 수리는 진행하기로 했습니다. 상판·싱크볼·하부장 문짝을 교체했고, 손잡이는 인터넷으로 구매해서 직접 달았습니다.
싱크대 부분 교체를 시공하는 업체가 생각보다 많지 않지만 이전에 한번 작업한 적이 있던 업체에서 진행했습니다. 사전 견적을 꼼꼼하게 봐주고 추가금액이 많지 않았습니다.
싱크대 전체를 새로 교체했다면 300~400만 원은 쉽게 넘어갔으리라 생각합니다. 골조는 살리고 눈에 보이는 부분만 교체하는 방식으로 비용을 줄였습니다.
🔹 조명·스위치·콘센트 커버, 스피커 커버 — 314,720원 (셀프)
거실등, 방·주방등, 욕실등, 식탁등 전체를 인터넷으로 구매해서 직접 교체했습니다. 조명 교체는 유튜브 보면서 따라 하면 어렵지 않습니다. 전선 연결만 조심하면 됩니다. 오래된 조명 하나가 집 전체를 낡아 보이게 만들기 때문에 여기선 전부 바꿨습니다.
스위치와 콘센트 거버 등도 인터넷으로 구매해서 직접 교체했습니다. 나사 풀고 커버만 바꾸는 작업이라 난이도가 거의 없습니다. 새것으로 바꾸면 벽지 도배 후 마감이 확실히 깔끔해집니다.
전기 공사팀에 맡기면 전등과 스위치 개당 1만~3만원정도 받습니다. 셀프로 진행하면 비용 세이브를 할 수 있습니다.
🔹 환풍기 — 80,000원 (직접)
이것도 직접 교체했습니다. 전선 연결이 있어 조금 신경 쓰이지만, 유튜브 영상 하나면 충분히 따라 할 수 있습니다. 업체에 맡기면 제품값 외에 공임이 추가되는 항목이라 직접 하는 게 낫습니다.
🔹 현관문 힌지, 변기 부속 — 25,480원 (직접)
이 두 가지는 처음에는 숨고에서 집 전체 일반 수리나, 화장실 공사를 하는 고수들을 찾아보았습니다. 그런데 딱 원하는 부분만 하시는 작업자를 구하기 어렵고, 변기 수리의 경우는 약 30만원 정도 견적을 받아서 일단 셀프로 진행해보자 싶었습니다.
현관문은 제대로 닫히지 않고 처짐이 있었는데 힌지 세트를 교체하니 해결됐습니다. 변기 부속도 인터넷 구매 후 직접 교체해서 해결했습니다. 이런 자잘한 항목들을 직접해결하였습니다.
🔹 타일 수리 — 40,600원 (직접)
화장실 타일 전체 교체는 이번에 하지 않기로 했지만, 부분적으로 들뜨거나 깨진 곳은 손봤습니다. 줄눈제거기와 타일본드로 직접 보수했습니다. 크게 눈에 띄는 부분만 정리하는 수준입니다.
🔹 입주청소 — 556,000원 (업체)
입주 청소가 예상보다는 비용이 많이 들었습니다. 이사+입주청소를 진행하는 경우 할인이 들어가는 부분도 있고 크게 추가금액을 요구하지 않는데 입주청소만 진행하는 경우는 추가 금액이 많았습니다.
업체측에서 추가해야 한다는 부분을 모두 하면 최초 견적금액의 2배가 넘었습니다. 몇 가지는 제외하고 했는데도 예상보다는 금액이 많이 나왔습니다. 생각보다 깨끗하게 마무리 되지도 않아서 이후에는 어떻게 진행하는게 좋을까 고민이 되는 부분입니다.
🔹 실리콘, 청소용품, 폐기물 처리 — 114,000원 (직접)
실리콘은 창틀·욕실 주변 마감용으로 직접 쐈습니다. 청소용품은 수리 과정에서 소모된 것들. 폐기물은 가구 폐기물이 있었음에도 대형폐기물 스티커를 사서 직접 내놓는 방식으로 이 정도로 해결했습니다.
💡 그래의 시선 — 수리비가 예상보다 늘어나는 경우
- 전 점유자가 짐을 두고 나가거나 집을 훼손한 경우
- 곰팡이·누수·결로 흔적이 있는 경우 (단순 도배로 끝나지 않고 매도에 영향을 미침)
- 싱크대·화장실 전체 교체가 필요한 경우
- 불법 구조 변경이 있어 원상복구가 필요한 경우
✔️ 마치며
오래된 아파트, 화장실 타일 교체나 베란다 페인트 같은 큰 수리 없이 도배·장판·싱크대 정비 수준으로 마무리했을 때 수리비는 약 530만 원이었습니다. 셀프로 할 수 있는 항목을 최대한 직접 처리한 결과입니다.
입찰가를 계산할 때, 수익률을 따질 때, 낙찰 후 수리 계획을 세울 때 — 이 숫자가 하나의 기준점이 되면 좋겠습니다. 물건마다 상태가 다르고 수리 범위도 달라지지만, 최소한의 정비에 이 정도는 잡아둬야 한다는 감각은 가져가실 수 있을 겁니다.
다음 글에서는 반셀프 수리의 과정을 조금 더 자세히 써보겠습니다.
천천히, 그러나 꾸준히 기록하겠습니다. — 그래.
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