— 2026년 4월, 아파트 경매 패찰의 기록
안녕하세요, 그래입니다.
4월에 총 두 번 법원에 다녀왔습니다. 4월 8일엔 경북 구미·김천 물건 3건에 입찰했고, 4월 23일엔 광주 물건 2건에 입찰했습니다. 결과는 5전 5패. 전부 패찰이었습니다.
낙찰에 실패했다는 건 아쉬운 일이지만, 이 기록을 남기는 건 다른 이유에서입니다. 작년까지만 해도 대부분 단타매매 시 수익 확보가 가능한 범위 내에서 낙찰가가 움직였습니다. 그런데 요즘 아파트 경매 시장이 조금 이상합니다. ‘충분히 높다’고 생각한 가격은 낙찰가와 터무니없이 멀고, 낙찰가를 확인할 때마다 드는 생각은 하나였습니다.
“저 가격에 사면 남는 게 있나?”
오늘은 그 기록을 그대로 공개하겠습니다.
✔️ 그래의 입찰가 선정 기준
제가 아파트 단타매매 입찰가를 결정할 때에는 다음 사항들을 지킵니다.
- 인근 부동산에 확인하여 매도가 정할 것 : 매도가를 지나치게 보수적으로 잡으면 낙찰 확률이 떨어집니다. 임장 시 인근 부동산에서 최대한 정보를 모으고 부동산과 협의 가능한 범위의 매도가를 산정합니다.
- 수익 계산 시 수리비 최소 500만원 / 이사비 평당 10만원 / 미납관리비를 포함하여 계산할 것
- 이자는 6개월 치 계산할 것
- 목표수익 최저는 1000만원으로 잡을 것
위 기준을 지키지 않고 욕심 내서 입찰가를 높이면 수익을 장담할 수 없습니다. 매도하지도, 수익이 나지도 않는 부동산을 장기간 소유하는 것은 매우 부담이 큰 일입니다.
✔️ 4월 8일 — 구미·김천 3건 입찰
📌 물건 ① 구미 강변파라디아 (2025타경10947)
경북 구미시 공단동 소재, 2017년식 아파트입니다. 방 3개, 화장실 2개, 전용 84.9㎡ (약 25.7평).
▷ 입찰 전 판단
구미공단에 인접해 있고 구미 시청과도 거리가 멀지 않습니다. 다만 최근 거래가 많지 않다는 부분을 임장 시 확인하고자 했습니다. 임장 당시 단지 상태는 무난했고, 주변 부동산에 방문해서는 임대 수요가 꾸준히 있는 편이지만 매매 거래 자체는 잘 되지 않고 수요도 없다는 말을 들었습니다. 저층이라서 계획 매도가는 2억 3000만원으로 잡았습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 감정가 | 2억 3,900만 원 |
| 최저가 | 1억 6,730만 원 (유찰 1회) |
| 예상 매도가 | 2억 3,000만 원 |
| 1000만원 수익 손익분기점 | 2억 원 |
| 실제 낙찰가 | 2억 1,975만 원 |
▷ 패찰 후 리뷰
14명이 입찰했으며 약 2.2억, 감정가의 약 92%에 낙찰되었습니다. 2위 금액도 2.15억 이상으로 낙찰가와 크게 금액 차이가 나지 않습니다.
올해 1,2월 실거래가가 2.5억이지만 3층 2.4억에 나와있는 매물이 있고 본 건은 2층 이라 최대로 매매가를 잡아도 2.4억이라 판단해야 했다고 봅니다. 이 경우 2.2억 낙찰 시 수익은 거의 0입니다.
다만 최근 10층이 2.73억에 거래된 것으로 보아 본 건의 내부 상태가 아주 좋다는 정보가 있었다면 매도가 2.5억 이상, 수리비 제외 등으로 수익을 예상할 수 있었으리라 판단되기는 합니다.
📌 물건 ② 김천 사랑으로부영1단지 (2025타경11001)
경북 김천시 율곡동 소재, 2018년식 아파트입니다. 공급 117.82㎡ (약 35.6평), 전용 84.9㎡. 방 3개, 화장실 2개.
▷ 입찰 전 판단
이 물건은 거래가 많고 금액이 완만한 상승 곡선을 그리고 있어 주목했습니다. 조금 공격적으로 입찰을 해도 좋을 것이라 판단했고 전세가 비율도 높은 편이었습니다. 최근 실 거래가에 비해 네이버 매물의 금액이 낮은 부분에 대해 현장 확인이 필요했습니다.
임장 전 예상 매도가는 보수적으로 2.8억 잡았으나 부동산 방문 후 2.7~2.75억으로 하향했습니다. 2.8억으로 매도는 어렵다는 것이 현장 부동산들의 일관된 반응이었습니다.
또한 미납 관리비가 300만원이나 되어서, 이 부분을 수익성 계산에 반영해야 했습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 감정가 | 2억 7,500만 원 |
| 최저가 | 1억 9,250만 원 (유찰 1회) |
| 예상 매도가 | 2억 7,500만 원 |
| 1000만원 수익 손익분기점 | 2억 4,800만 원 |
| 실제 낙찰가 | 2억 6,622만 원 |
▷ 패찰 후 리뷰
20명이 입찰했고 낙찰가율은 96.8%로 감정가에 거의 근접하게 낙찰이 됐습니다. 2위 금액은 2억 5,100만원으로 이정도면 약 700만원 수익이 가능합니다. 매도를 2.8억에 성공할 경우에는 1000만원 수익 확보가 가능해 보입니다.
최종 낙찰 금액은 단타 매매 수익성 금액으로 보기 어렵고 실 거주 목적 혹은 보유하며 임대 수익형으로 생각하지 않았나 생각됩니다.
📌 물건 ③ 구미 우미린센트럴파크 (2025타경11142)
경북 구미시 산동읍 소재, 2018년식 아파트입니다. 전용 59.9㎡ (약 18.1평). 방 3개, 화장실 2개.
▷ 입찰 전 판단
구미 확장단지 내 위치했고 단지 조성이 잘 되어 있고 거주 만족도도 높아 보였습니다. 거래가 충분히 많았지만 그만큼 매물도 많은 단지라 4층인 본건이 실제 매매가 잘 이루어질지 현장에서 확인이 필요했습니다.
현장 부동산에서도 매도 가능 금액에 대한 이야기를 나누었고 네이버에 2.3억 4층 매물이 있었습니다. 금액이 약간씩 상승중이지만 3월에 4층 2.2억 거래 이력이 있어서 현실적 매도 금액은 2.3억으로 잡았습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 감정가 | 2억 3,300만 원 |
| 최저가 | 1억 6,310만 원 (유찰 1회) |
| 예상 매도가 | 2억 3,000만 원 |
| 1000만원 수익 손익분기점 | 2억 300만 원 |
| 실제 낙찰가 | 2억 2,387만 원 |
▷ 패찰 후 리뷰
20명이 입찰했으며 1위 낙찰금액은 낙찰가율 96.1% 입니다. 2위 금액은 2억 1700만원입니다. 이 건도 매도가를 아주 높게 책정했거나 투자 목적이라면 금액 상승을 염두에 두지 않았나 생각됩니다.
그러나 이미 동일층 2.3억 매물이 있는 상황에서 더 높은 매도가를 예측하는 것은 단타매매 투자자 입장에서는 매우 불합리합니다. 이런 건은 패찰에도 아쉬움이 없는 편입니다. 나와는 다른 목적을 가진 투자자 혹은 실 거주자가 가져간 물건이라 생각하면 됩니다.
✔️ 4월 23일 — 광주 2건 입찰
📌 물건 ④ 광주 봉선동 봉선차1단지(2025타경32388)
광주광역시 남구 봉선동 소재, 2018년식 아파트입니다. 공급 105.04㎡ (약 31.8평), 전용 84.73㎡. 방 3개, 화장실 2개.
▷ 입찰 전 판단
생활 인프라가 괜찮은 지역입니다. 다만 오래된 단지라서 수리 여부에 따른 매도금액 차이가 1.6~2.0억까지 많이 났습니다. 월세 세입자가 있던 물건이라 어느 정도 수리가 되어 있을거라 기대되었지만 현장에서 물건이 내부 상태에 대한 확실한 정보를 얻지 못해서 보수적으로 접근해야 했습니다.
미납관리비가 40만원 정도 있었고, 수리비용 500만원, 이사비용 260만원 고려했습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 감정가 | 2억 원 |
| 최저가 | 1억 4,000만 원 (유찰 1회) |
| 예상 매도가 | 1억 8,000만 원 |
| 1000만원 수익 손익분기점 | 1억 4,400만 원 |
| 실제 낙찰가 | 1억 8,888만 원 |
▷ 패찰 후 리뷰
총 8명이 입찰을 했습니다. 입찰자는 많지 않았지만 낙찰가율 94.4%로 낙찰가가 예상 매도가보다 높습니다. 이 건의 경우 저도 어느 정도는 공격적으로 1000만원 손익분기점 보다도 좀 더 높은 금액으로 입찰했는데(월세 물건으로 수리 감안) 낙찰 금액과는 차이가 많았습니다.
낙찰자가 수익을 내려면 최소 2.1억 정도로 매매해야 할텐데, 현실적으로 수리가 아주 잘 되어있더라도 그 금액의 매도는 어렵다고 봅니다. 낙찰자가 광주 지역민인 것으로 보아 대출을 많이 끼지 않고, 전세나 월세를 맞춰 갭투자 형태로 보유해야 하는 구조라면 가능하지 않을까 생각도 됩니다.
📌 물건 ⑤ 광주 풍암동 우미광장 (2025타경33183)
광주광역시 서구 풍암동 소재, 2018년식 아파트입니다. 공급 78.2㎡ (약 23.7평), 전용 59.9㎡. 방 3개, 화장실 1개.
▷ 입찰 전 판단
주거지로서 환경이 잘 구축된 지역입니다. 풍암동 상권과 가까운 단지라서 편리하다는 의견이 많았습니다. 다만 이 물건은 화장실이 1개로 선호도가 낮을 수 있다 생각되었습니다.
3층 매물로 매도가를 1.6억으로 예상하였으나, 임장 후 1.5억으로 수정하였습니다. 미납관리비가 230만 원이 있어 비용에 반영했습니다. 전세가 1억 4,000만 선으로 형성되어 전세가율이 높은 편이었습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 감정가 | 1억 6,600만 원 |
| 최저가 | 1억 1,620만 원 (유찰 1회) |
| 예상 매도가 | 1억 5,000만 원 |
| 1000만원 수익 손익분기점 | 1억 2,400만 원 |
| 실제 낙찰가 | 1억 5,110만 원 |
▷ 패찰 후 리뷰
입찰자는 15명 이었고, 낙찰가율 91.0%로 낙찰가가 예상 매도가를 넘겼습니다. 저는 900만원 선 수익으로 입찰가를 적었는데(매도가를 보수적으로 잡아서) 너무나 큰 금액차로 패찰했습니다.
다만 이 건은 낙찰 후 총 3건 거래되었는데 모두 1.7억 선으로 거래 되었습니다. 네이버 매물도 1층이 아니라면 1.7억 선에 나와있습니다. 예상 매도가를 너무 낮게 잡았다는 생각이 듭니다. 물론 1.7억 매도 예상했어도 낙찰 금액 보다 높은 금액을 쓰는 것은 제 계산상 수익률 확보가 불가하기 때문에 제가 낙찰 받는 일은 없었으리라 생각됩니다.
✔️ 5건을 돌아보며 — 요즘 경매가 이상하다
5건의 낙찰가율을 정리하면 다음과 같습니다.
| 물건 | 낙찰가율 (감정가 대비) | 입찰자 수 |
|---|---|---|
| 구미 강변파라디아 | 91.9% | 14명 |
| 김천 사랑으로부영 | 96.8% | 20명 |
| 구미 우미린센트럴파크 | 96.1% | 20명 |
| 광주 봉선동 | 94.4% | 8명 |
| 광주 풍암동 우미광장 | 91.0% | 15명 |
감정가 기준 평균 낙찰가율이 약 94%입니다. 지방 아파트의 경우 매도가가 감정가를 넘는 경우가 거의 없기 때문에 이정도 낙찰가율이라면 단타 매매로는 수익이 날 수가 없습니다.
왜 이렇게 됐을까요. 제 추정을 솔직하게 정리해봤습니다.
🔍 추정 1 — 신규/초보/대리 입찰자가 늘었다?
요즘 경매 강의가 정말 많습니다. 주말이면 강사를 필두로 함께 임장하는 무리들도 심심찮게 봅니다. 젊은 투자자들, 초보 투자자들이 많이 유입되고 있다는 생각이 듭니다. 법원에서도 아주 젊은 투자자들, 대리 입찰자들을 많이 봅니다.
소액 신규 투자자들이 노릴 수 있는 1~2억 원대 지방 아파트로 집중되는 구조입니다. 경매를 막 시작한 투자자일수록 ‘유찰 물건 = 싼 물건’이라는 인식으로 접근하는 경우가 많고, 수익률 계산보다 낙찰 자체에 집중하면 자연스럽게 입찰가가 올라갑니다.
🔍 추정 2 — 실 거주를 원하는 입찰자가 늘었다?
지방 아파트 중 준신축, 신축아파트는 거의 감정가에 낙찰이 됩니다. 요즘처럼 대출이 복잡하고 힘든 시기에는 실 거주자들이 경매로 눈을 돌릴 수 있습니다. 매매가 보다 저렴하게 낙찰 받으면서 경락잔금대출을 활용할 수 있으니 분명 이점이 있습니다. 또한 실 거주 목적이라면 공실, 임대 리스크가 없으니 일반 투자자보다 높은 가격을 써도 손해가 아닙니다.
🔍 추정 3 — 부동산 시장 회복의 기대가 있다?
지방 아파트 매매가 흐름을 보면 대부분 2021년에 최고점을 찍고 하락했습니다. 부동산 사이클 상 현재 저점이라고 판단하면 보유를 목적으로 투자를 할 수 있습니다. 실제로 2025년 하반기부터 일부 지방 아파트 거래량이 바닥을 다지는 흐름이 보이고 있습니다. 사이클 저점이라는 판단 아래 중장기 보유를 목적으로 들어오는 투자자가 늘었다면, 수익률이 얇아도 낙찰을 감수할 수 있습니다.
💡 그래의 시선
지금 같은 시장일수록 원칙이 중요합니다. 수익이 나는 가격이 아니라면 쓰지 않는 것, 그게 전부입니다.
다만 1~2억 원대 지방 아파트에 경쟁이 집중되는 흐름은 당분간 이어질 것 같습니다. 같은 물건만 고집하기보다, 경쟁이 덜한 유찰 다회 물건이나 아파트 외 다른 종류의 물건에도 눈을 넓혀볼 타이밍입니다.
✔️ 마치며
5번 입찰하고 5번 패찰 했습니다. 지방 아파트 입찰을 하면서 분석, 임장, 입찰에 쓰는 시간이 만만치 않습니다. 흔히 보는 부동산 경매 강의 처럼 모든 게 수월하지는 않습니다.
지금 시장은 낙찰 자체가 목적인 사람들이 만들어가고 있는 것 같습니다. 낙찰가를 확인할 때마다 허탈하지만 조금 더 시야를 넓힐 수 있는 기회로 삼아보려 합니다. 낙찰 후 수리를 진행해 보면서 1억 이하 빌라를 수리해서 매도하거나 대지 낙찰 후 인허가를 진행하여 매각하는 방식에 대해서도 공부하고 고민하고 있습니다.
다음에는 그런 내용들도 공유해보도록 하겠습니다.
천천히, 그러나 꾸준히 기록하겠습니다. — 그래
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