안녕하세요, 그래입니다.
경매 물건을 보다 보면 등기부 을구에 “전세권설정” 항목이 올라와 있는 경우가 있습니다.
처음에는 저도 그냥
“아, 전세 세입자가 있구나.”
정도로 읽었습니다.
완전히 틀린 해석은 아닙니다. 실제로 보증금을 맡기고 들어와 있는 사람이 있다는 의미이기도 하니까요.
그런데 실제 사건들을 보다 보니, 전세권은 단순히 “임차인이 있다” 수준으로 넘어가기엔 훨씬 강한 권리였습니다.
이 물건도 처음엔 그냥 전세 세입자 있는 아파트처럼 보였습니다. 그런데 등기부를 따라가 보니 구조가 달랐습니다.
– 전세권 설정일이 2011년
– 그 전세권이 지금까지 말소되지 않음
– 말소기준등기보다 훨씬 앞선 권리
– 10년 넘게 갱신되며 살아 있는 구조
– 그리고 매각물건명세서에는 “매수인에게 대항 가능” 문구까지 기재
즉, 단순 임차인 문제가 아니라 “전세권 + 말소기준등기 + 낙찰자 인수 가능성” 이 함께 얽혀 있는 사건이었습니다.
오늘은 2024타경83675 사건을 통해 전세권이 설정된 경매 물건을 어떻게 읽어야 하는지 정리해보겠습니다.
✔️ 2024타경83675 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 755-5 건영아파트 000동 00층 0000호 |
| 전용면적 | 86.11㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 / 지하1층 지상15층 |
| 사용승인일 | 1998.10.21 |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 특이사항 | 민간임대주택 |
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.03.11 | 249,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.04.22 | 174,300,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.06.02 | 139,440,000원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.07.15 | 111,552,000원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.08.26 | 89,242,000원 | 유찰 |
| 6차 | 2025.10.14 | 71,394,000원 | 유찰 |
| 7차 | 2025.11.18 | 57,116,000원 | 유찰 |
| 8차 | 2025.12.30 | 45,693,000원 | 유찰 |
| 9차 | 2026.02.13 | 36,555,000원 | 유찰 |
| 10차 | 2026.03.24 | 29,244,000원 | 유찰 |
| 11차 | 2026.05.12 | 23,396,000원 | 유찰 |
| 12차 | 2026.06.16 | 18,717,000원 | — |
최저매각가격이 감정가(2억4900만 원)의 약 9% 수준까지 내려와 있습니다. 이 숫자를 보면 자연스럽게 “왜 이렇게까지 유찰됐을까”라는 질문이 생깁니다. 전세권을 보면 이유가 보입니다.
✔️ 등기부 읽기 — 전세권이 말소기준등기가 된 구조
이 물건의 등기부 을구를 보면 전세권 하나가 눈에 들어옵니다.
| 순위번호 | 등기목적 | 등기일 | 내용 |
|---|---|---|---|
| 7 | 전세권설정 | 2011.3.15. | 전세금 125,000,000원 / 전세권자 에이테크솔루션 주식회사 |
| 7-2 | 전세권변경 | 2013.3.11. | 전세금 135,000,000원 |
| 7-3 | 전세권변경 | 2015.2.16. | 전세금 150,000,000원 |
| 7-4 | 전세권변경 | 2017.3.27. | 전세금 160,000,000원 |
| 7-5 | 전세권변경 | 2019.3.13. | 전세금 175,000,000원 |
| 7-6 | 전세권변경 | 2021.3.30. | 전세금 183,750,000원 |
| 7-7 | 전세권변경 | 2022.5.16. | 전세금 192,750,000원 / 존속기간 2022.3.11.~2023.3.10. |
| 8 | 근저당권설정 | 2022.6.15. | 채권최고액 52,000,000원 / 근저당권자 카인드대부 |
7번 전세권이 2011년에 최초 설정된 이후 2년마다 계약을 갱신하며 전세금을 올려왔습니다. 그리고 8번 근저당권(카인드대부)은 2022년 6월에 설정됩니다.
말소기준등기는 **을구 7번 전세권(2011.3.15.)**입니다.
8번 근저당권은 말소기준등기 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 그런데 7번 전세권은 말소기준등기 자체이기 때문에 소멸되지 않고 낙찰자가 인수합니다.
✔️ 전세권이란 무엇인가 — 임차권과 뭐가 다른가
전세권은 민법 제303조에 근거한 물권입니다. 등기부 을구에 직접 올라가는 권리이며, 전입신고나 실제 점유 없이도 효력이 발생합니다.
쉽게 말하면:
“보증금을 담보하기 위해 등기까지 해둔 권리”
에 가깝습니다.
일반 임차인은 전입신고, 점유, 확정일자를 통해 보호받습니다.
반면 전세권은 등기 자체로 권리가 성립합니다.
임차인의 권리와 비교하면 이렇습니다.
| 구분 | 임차권 | 전세권 |
|---|---|---|
| 근거 | 주택임대차보호법 | 민법 제303조 |
| 권리 종류 | 채권 | 물권 |
| 대항력 취득 | 전입신고 + 점유 다음날 | 등기 즉시 |
| 우선변제권 | 전입 + 점유 + 확정일자 | 등기 즉시 |
| 배당요구 | 배당요구종기까지 신청 필요 | 신청 없이도 배당 참여 |
| 경매 신청 | 직접 신청 불가 (소송 필요) | 직접 임의경매 신청 가능 |
가장 큰 차이는 두 가지입니다.
첫째, 배당요구 없이도 배당에 참여할 수 있다는 점.
둘째, 전세금을 돌려받지 못하면 전세권자가 직접 임의경매를 신청할 수 있다는 점입니다.
✔️ 왜 “매수인에게 대항 가능”이라는 문구가 붙을까
매각물건명세서를 보면 이런 문구가 적혀 있습니다.
“매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 전세권설정등기(2011.3.15.) 있음”
이 사건에서는:
- 전세권이 말소기준등기 자체이고
- 전세금 규모도 매우 크기 때문에
- 낙찰자가 전세금 부담을 안고 갈 가능성이 생깁니다.
✔️ 이 물건의 핵심 — 전세금 192,750,000원을 낙찰자가 인수할 수 있다
7번 전세권은 말소기준등기입니다. 말소기준등기는 이 권리 이후의 것들을 소멸시키는 기준선이지만, 말소기준등기 자체는 소멸되지 않습니다.
즉 이 사건에서는:
- 8번 근저당권은 소멸
- 하지만 7번 전세권은 남음
이라는 구조입니다.
그리고 전세금은 최종 기준 192,750,000원 입니다.
만약 배당으로 전세금이 전액 해소되지 않으면, 미변제 잔액은 낙찰자 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.
그래서 이 물건이 계속 유찰되는 이유도 결국 여기서 나옵니다.
✔️ 점유자 정보도 같이 봐야 한다
매각물건명세서의 점유자 현황을 보면 두 개의 정보가 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 정보 출처 | 점유 권원 | 임대차 기간 | 보증금 | 전입일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 에이테크솔루션 | 전부 | 등기사항전부증명서 | 전세권자 | 2022.3.11.~2023.3.10. | 192,750,000원 | — |
| 정은성 | — | 현황조사 | 알수없음(임차인) | — | — | 2023.11.14. |
현황조사에서 정은성이 임차인으로 확인되는데, 전입일이 2023년 11월입니다. 전세권 설정일(2011년)보다 훨씬 뒤입니다.
전입세대확인서를 보면 세대주 정은성, 전입일 2023년 11월 14일입니다.
정은성이 에이테크솔루션으로부터 재임차한 구조인지, 별도의 임대차인지는 현황조사만으로는 명확하지 않습니다. 다만 전입일 기준으로 말소기준등기(2011년)보다 훨씬 후순위이기 때문에, 낙찰 시 정은성의 임차권은 소멸됩니다.
✔️ 왜 이렇게까지 유찰됐을까
감정가 2억4900만 원짜리 아파트가 1회차 최저매각가격 2,339만 원까지 내려온 이유는 하나입니다.
낙찰자가 전세금 192,750,000원을 인수해야 하기 때문입니다.
단순하게 계산하면 이렇습니다.
낙찰가 + 인수 전세금 = 실질 취득 비용
낙찰가가 1억 원이어도 전세금 1억9,275만 원을 인수하면 실질 취득 비용은 2억9,275만 원입니다. 감정가보다 높아지는 구조입니다.
낙찰자 입장에서 이 물건에 입찰하려면 전세권자와의 협의 가능성, 전세금 반환 시점, 점유자 명도 문제를 모두 계산해야 합니다.처
✔️ 마치며
이 물건을 처음 봤을 때 “왜 이렇게 유찰이 많이 됐지?”라는 생각이 먼저 들었습니다.
등기부 을구를 보니 이유가 바로 나왔습니다. 2011년부터 시작된 전세권이 말소기준등기가 되어있고, 전세금이 2억 원에 가까웠습니다. 낙찰자 입장에서는 낙찰가 외에 전세금을 추가로 안고 가야 하는 구조입니다.
이런 물건은 낙찰가만 보면 싸 보이지만, 실질 취득 비용을 계산하면 전혀 다른 숫자가 나옵니다.
전세권 물건은:
- 설정일
- 말소기준등기
- 인수 가능 금액
세 가지를 먼저 계산해보는 게 출발점입니다.
전세권이 있다고 해서 무조건 위험한 물건은 아닙니다.
중요한 건 “말소기준등기보다 앞선 권리인가” 입니다. 후순위 전세권이라면 매각으로 소멸될 수도 있습니다.
“전세권이 있다”
보다 먼저,
“그 전세권이 기준권리보다 빠른가”
를 확인해야 합니다.
천천히, 그러나 꾸준히 기록하겠습니다.
— 그래
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