안녕하세요, 그래입니다.
경매 물건을 검색하다 보면 이런 문구를 마주칠 때가 있습니다.
“대지권의 목적인 토지에 별도등기 — 말소되지 않고 매수인이 인수함”
처음 경매를 공부할 때는 이런 모르는 말이 나오면 일단 넘겼습니다. 깨끗해 보이는 물건만 골라봤고, 인수조건 같은 게 붙은 물건은 그냥 패스했습니다.
그런데 하나씩 공부하기 시작하면서 이 문구 앞에 다시 서게 됐습니다. 인수라고 하니 내가 뭔가 비용을 부담하는 건가. 토지에 문제가 있는 건가.
적어도 이 사건에서는 생각했던 것처럼 큰 부담으로 이어지는 구조는 아니었습니다.
물론 모든 토지별도등기가 안전한 건 아닙니다. 실제로는 어떤 권리가 살아남는지까지 봐야 합니다.
오늘은 2025타경102547 물건을 사례로 토지별도등기 인수조건이 실제로 무슨 뜻인지 풀어보겠습니다.
✔️ 2025타경102547 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 서울 동작구 상도동 159-37 효파크빌 |
| 용도 | 도시형생활주택 (단지형 다세대) |
| 전용면적 | 46.91㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 6층 |
| 감정가 | 372,000,000원 |
| 사용승인일 | 2019.08.01 |
| 회차 | 기일 | 최저매각가격 |
|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.11 | 372,000,000원 |
| 2회 | 2026.07.16 | 297,600,000원 |
| 3회 | 2026.08.20 | 238,080,000원 |
| 4회 | 2026.10.01 | 190,464,000원 |
상도역(지하철 7호선) 남측 인근, 북동측으로 노폭 약 6m 아스팔트 도로와 접하는 주택가입니다. 철근콘크리트조 6층 건물이고 승강기, 지하주차장, 기본 설비 구비. 위반건축물(무단증축 1.6㎡, 판넬/샤시)이 집합건물대장에 표기되어 있으나, 감정평가에 포함하여 평가하였습니다.
✔️ 말소기준등기와 권리 구조
매각물건명세서상 최선순위 설정일은 2023년 3월 13일 압류로 기재되어 있습니다. 이 기준보다 늦게 설정된 권리들은 원칙적으로 경매로 소멸합니다.
| 순위 | 등기목적 | 일자 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 7 | 소유권이전 | 2022.05.04 | 손재현 (매매, 3억 6천만 원) |
| 7-1 | 민간임대주택등기 | 2022.05.04 | 민간임대사업자 등록 |
| 8 | 압류 | 2023.03.13 | 국민건강보험공단 → 말소기준등기 |
| 9~11 | 압류 | 2023년 | 강서구, 동작구 등 |
| 12 | 가압류 | 2023.09.19 | 주택도시보증공사 (청구금액 10억 2천만 원) |
| 13 | 압류 | 2025.03.13 | 보령세무서 |
| 14 | 강제경매개시결정 | 2025.04.03 | 채권자: 주택도시보증공사 |
그런데 이 등기부 어디에도 토지별도등기에 관한 내용은 보이지 않습니다. 그 내용은 집합건물 등기부가 아닌 토지 등기부를 따로 열람해야 확인할 수 있습니다.
✔️ 토지별도등기란 무엇인가
집합건물은 원칙적으로 건물(구분소유권)과 대지권이 하나의 권리처럼 함께 이전됩니다. 낙찰을 받으면 건물과 대지 지분을 함께 취득하는 것이 보통입니다.
그런데 이 물건은 상황이 다릅니다. 집합건물 등기부의 대지권 표시란을 보면 이런 기재가 있습니다.
별도등기 있음 — 1토지(을구 15번 지상권 설정 등기) / 2019.08.27 등기
토지 등기에 건물과 별개로 지상권이 설정되어 있다는 뜻입니다. 그리고 이 지상권은 경매로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.
여기서 “인수”가 무슨 뜻인지 짚고 가겠습니다. 토지가 다른 사람 소유가 되는 것도 아니고, 내가 돈을 더 내야 하는 것도 아닙니다. 토지 소유권은 낙찰자가 정상적으로 취득합니다. 다만 그 토지 위에 설정된 권리가 낙찰 후에도 살아있다는 뜻입니다. 쉽게 말하면 이렇습니다.
내가 토지를 샀는데, 동작구청이 그 토지 남쪽 끝 일부에 도로·옹벽·하수관을 깔아두고 “우리가 여기 계속 써도 됩니다”라는 권리를 등기해뒀다. 그 권리가 낙찰 후에도 그대로 살아있다는 뜻입니다.
토지별도등기는 건물이 지어지기 전, 토지에 먼저 설정된 권리가 건물 등기와 완전히 정리되지 않은 채 토지 등기에 남아 있는 경우에 발생합니다.
그렇다면 토지별도등기가 있으면 무조건 인수되는 걸까요.
아닙니다. 실제로는 이것들을 함께 봐야 합니다.
- 언제 설정된 권리인지
- 어떤 성격의 권리인지
- 말소기준권리보다 선순위인지
- 매각물건명세서에서 인수로 표시됐는지
실제 경매에서는 토지별도등기가 있어도 경매로 소멸하는 경우가 많습니다. 이번 사건은 법원이 매각물건명세서에서 직접 “말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 기재했기 때문에, 인수 여부가 비교적 명확한 사건입니다
✔️ 이 물건에서 인수되는 것 — 을구 15번 지상권
토지 등기부 을구 15번을 보겠습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 등기목적 | 지상권설정 |
| 접수 | 2010.07.30 (제111815호) |
| 등기원인 | 2010.07.20 설정계약 |
| 목 적 | 도로시설물(현황도로, 옹벽, 하수관 등) 소유 및 보호 |
| 범 위 | 토지의 남쪽끝부분 108㎡ |
| 존속기간 | 2010.07.20~시설물 존속 시까지 |
| 지 료 | 무료 |
| 지상권자 | 동작구청 |
동작구청이 2010년에 설정한 지상권입니다. 목적은 도로시설물(현황도로, 옹벽, 하수관 등)을 이 토지 위에 두고 관리하기 위해서입니다. 토지 전체가 아니라 남쪽끝부분 108㎡ 범위에 설정되어 있고, 지료는 무료입니다.
이 지상권은 2019년 해당 건물이 준공되기 전부터 이미 설정되어 있었습니다. 건물이 들어선 이후에도 토지 등기에 그대로 남아 있습니다.
이 지상권은 2010년 설정된 권리입니다. 이 물건의 말소기준등기(2023.03.13)보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에서 법원이 “말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 명시한 이유입니다.
✔️ 낙찰자에게 실질적인 영향은
“인수”라는 단어를 보면 처음엔 긴장하게 됩니다. 그런데 이 지상권의 성격을 보면 실질적 부담이 어느 정도인지를 따져볼 수 있습니다.
첫째, 지료가 무료입니다.
돈이 나가는 부담은 없습니다. 지상권자인 동작구청이 토지 사용의 대가를 전혀 요구하지 않습니다.
둘째, 목적이 도로·공공시설 관련입니다.
개인이 임의로 해당 부분을 사용하거나 건물을 짓겠다는 성격의 지상권이 아닙니다. 동작구청이 현황도로, 옹벽, 하수관 등 공공 인프라를 관리하기 위해 설정한 것입니다.
셋째, 범위가 토지의 남쪽끝부분 108㎡입니다.
토지 전체(1,360㎡)가 아닌 일부입니다. 건축사 시각에서 보면, 이미 건물이 완성된 상태에건축사 시각에서 보면, 이미 건물이 완성된 상태이고 지상권 목적 자체가 도로·옹벽·하수관 보호인 만큼 실제 사용 범위는 외곽 인프라 구간일 가능성이 높아 보입니다.
넷째, 구분소유자 입장에서 직접 영향은 제한적입니다.
601호 구분소유자는 대지권 지분(1,360분의 27.53)을 취득하는 것이지, 토지 전체를 단독으로 사용하는 것이 아닙니다. 이미 건물이 지어진 상태에서 공공 도로시설물을 위한 지상권이 설정되어 있다는 것은, 현실적으로 그 도로·옹벽이 지금도 그 자리에 있다는 의미입니다.
💡 그래의 시선
그래도 입찰 전 직접 확인해야 할 것들이 있습니다.
- 지상권 설정 범위(남쪽끝부분 108㎡)가 현재 건물 또는 주차공간과 어떻게 겹치는지
- 향후 동작구청이 이 지상권을 근거로 해당 부분에 어떤 공사나 점용을 요청할 가능성이 있는지
- 등기사항전부증명서(토지) 원본 확인 필수 — 이 별도등기는 집합건물 등기부가 아닌 토지 등기부에만 기재되어 있습니다
✔️ 임차인 구조 — 이 물건의 또 다른 핵심
| 점유자 | 점유 권원 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김00 | 주거임차인 (현황조사) | 미상 | 2024.05.29 | 미상 | — |
| 박00 | 주거임차인 (등기) | 3억 6천만 원 | 2022.05.09 | 2022.04.07 | ○ |
| 주택도시보증공사 | 관리신고 | 3억 6천만 원 | 2022.05.09 | 2022.04.07 | 2025.6.11 |
비고란에 중요한 내용이 있습니다.
“주택도시보증공사(임차인 박00 승계인): 경매신청채권자와 동일인이며, 임차인 박00의 우선변제권 승계함”
“주택도시보증공사(양도전 임차인 박00)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.12.자)가 제출됨”
임차인 박00의 임차권을 주택도시보증공사(HUG)가 승계했습니다. 전입일 2022.05.09, 확정일자 2022.04.07인 이 임차권은 말소기준등기(2023.03.13 압류)보다 앞선 권리입니다. 원칙대로라면 대항력이 유지되고, 낙찰자가 보증금 3억 6천만 원을 인수할 수도 있는 구조입니다.
그런데 HUG가 대항력을 포기하고, 잔존 보증금 반환청구권도 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 즉, 낙찰자는 보증금 3억 6천만 원을 인수하지 않아도 됩니다. 대신 HUG는 배당을 통해 받을 수 있는 만큼만 수령합니다.
💡 그래의 시선
HUG 확약서 제출은 이 물건 입찰의 큰 걸림돌을 하나 제거해줍니다. 3억 6천만 원을 그대로 인수해야 한다면 사실상 입찰 자체가 어려운 물건이었을 것입니다. 확약서가 있어도 법원 문건처리내역과 매각물건명세서 최신본을 직접 확인하는 것은 필수입니다.
✔️ 위반건축물
감정평가서에 위반 부분이 기재되어 있습니다.
“집합건물대장에 위반건축물(무단증축 1.6㎡, 판넬/샤시)로 표기되어 있는바, 거래관행 및 경제적 가치(면적 소규모) 등을 고려하여 본건에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람”
위반건축물 표기가 있는 상태로 낙찰을 받으면 매수인은 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 1.6㎡ 규모의 판넬/샤시 무단증축으로 기재되어 있어, 일반적인 위반건축물 사례에 비해 규모는 크지 않은 편으로 보입니다. 다만 이행강제금은 건물 시가표준액 기준으로 산정되므로, 잔금 납부 전 동작구청 건축과에 확인하는 것이 좋습니다.
✔️ 마치며
오늘은 2025타경102547 물건을 통해 토지별도등기 인수조건을 살펴봤습니다.
이 물건에서 확인한 것을 정리하면 이렇습니다.
첫째, 토지별도등기 인수는 반드시 토지 등기부를 직접 열람해 내용을 파악해야 합니다. 집합건물 등기부만 보면 “별도등기 있음”이라는 표시만 보이고, 구체적인 권리 내용은 토지 등기부에 따로 있습니다.
둘째, 이 물건에서 인수되는 지상권은 동작구청이 도로·공공시설을 위해 설정한 것으로, 지료가 무료이며 구분소유자에게 직접적인 금전 부담은 없습니다. 다만 지상권 설정 범위와 현 건물 배치의 관계는 현장에서 확인이 필요합니다.
셋째, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로, 임차인 보증금 3억 6천만 원 인수 리스크는 사라졌습니다. 이것이 이 물건의 입찰 가능성을 높여주는 핵심 요소입니다.
처음엔 모르는 말이 나오면 그냥 넘겼습니다. 그런데 하나씩 들여다보면 겁먹을 필요가 없는 것들이 더 많습니다.
토지별도등기도 그런 경우였습니다. 막연히 위험해 보였지만, 실제로는 어떤 권리가 왜 남아 있는지를 확인하는 과정이 더 중요했습니다. 등기 하나를 더 찾아서 읽는 연습이 결국 입찰 판단의 근거가 됩니다.
천천히, 그러나 꾸준히 기록하겠습니다.
— 그래
📌 관련 포스팅
▶ 권리분석 실전-1 | 근저당 전세권 동시 설정한 개인이 있는 물건
▶ 권리분석 실전-2 | 경매 임금채권 — 등기부엔 없는데 배당에서 먼저 가져간다
▶ 법원 경매 입찰 당일 완벽 가이드 — 처음 가는 사람이 꼭 알아야 할 것들